Beregning av kvadratmeter på kommersielle arealer er en komplisert prosess som krever nådeløs oppmerksomhet på detaljer. Leietakere må vurdere en rekke faktorer når de skal avgjøre om de skal inngå en leieavtale, inkludert total kvadratmeter av bygningen og regionale standarder. Leietakere som ikke klarer å forstå viktige konsepter, blir noen ganger overrasket over skjulte kostnader og brukbare mellomrom som er mindre enn de hadde sett for seg.
Trinn
Del 1 av 3: Velge en målemetode
Trinn 1. Sammenlign måleteknikker
Utleiere kan bruke flere forskjellige måleteknikker for å vurdere kvadratmeter på et mellomrom. Disse metodene inkluderer:
- Brukbar kvadratmeter, eller USF: Dette er plassen leieren faktisk opptar. Leieagenter siterer ofte dette tallet til potensielle leietakere, men det representerer bare en del av leieavtalen.
- Leibare kvadratmeter, eller RSF: Dette er kombinasjonen av de brukbare kvadratmeter og en prosentandel av det felles arealet til bygningen. Fellesområder, som er deler av en bygning alle leietakere har fordel av, inkluderer lobbyen, heiser, ganger og trapperom.
- Brutto kvadratmeter, eller GSF: Hele utleie kvadratmeter av en bygning.
Trinn 2. Bestem hvilken metode for å beregne kommersiell plass som er best for deg
Bygningseierne og lederforeningen (BOMA) forenklet industristandarder for måling av leierplass i næringsbygg i 2010. BOMAs to ledende metoder er metode B og eldre metode A.
- Metode B: Den nye metoden Single Load Factor beregner leierommet for hver leietaker ved å bruke en enhetlig tilnærming til måling av gulvareal. Det er det samme for alle etasjer i en bygning.
- Legacy Method A: 1996 -standarden bruker separate enhetspriser for USF og vanlige kvadratmeter. I noen tilfeller kan det være gunstig for leietakere å velge denne tilnærmingen.
Trinn 3. Velg en målemetode basert på egenskapstypen
Vanligvis vil målteknikken som brukes, avhenge av den tiltenkte bruken av eiendommen og det planlagte antallet leietakere. Kontorbygninger, kjøpesentre og andre bygninger med flere leietakere vil vanligvis måles ved hjelp av RSF. Eneboliger som lager eller produksjonsanlegg måles ved hjelp av GSF. Det kan imidlertid ikke kreves at utleiere bruker en bestemt metode for å måle et mellomrom.
Trinn 4. Vurder regionale leasingstandarder
Føderal lov tillater utleiere å måle leiebar plass ved å bruke hvilken som helst metode de ønsker. Noen deler av landet kan imidlertid ha forskjellige regler for beregning av kvadratmeter. To bemerkelsesverdige eksempler er:
- Real Estate Board of New York (REBNY) lar bygningseiere maksimere fortjenesten ved å la dem bringe RSF så nært som mulig til GSF.
- Tropiske områder: Nye regler tar hensyn til lukkede og åpne områder av næringsbygg i områder som normalt påvirkes av spesifikke værforhold.
Del 2 av 3: Måling av kommersielle kvadratmeter
Trinn 1. Ta ingenting for gitt
Mål den brukbare plassen selv. En feilberegning ved fastsettelse av kvadratmeter kan koste deg tusenvis av dollar i løpet av leiekontrakten. Typiske målestandarder gir mulighet for 2 prosent feiltoleranse ved måling av næringsareal. Dette kan imidlertid oversette til mye penger, spesielt på store eller dyre mellomrom. Sørg for å måle området så nøye som mulig, spesielt hvis du er leietaker som kan bli negativt påvirket av disse feilberegningene.
Trinn 2. Mål enkle kvadratmeter
For å måle kommersielle kvadratmeter for et rektangulært rom, multipliser lengden på rommet i fot med bredden. For eksempel er et rom som er 12 fot langt med 12 fot bredt 144 kvadratmeter. For L-formede eller delte mellomrom kan du måle rektangler av plass uavhengig og deretter summere områdene for å få en total arealmåling.
Målinger kan utføres ved hjelp av et målebånd eller lasermåleenhet
Trinn 3. Redegjør for uvanlige former
Vær forsiktig når du måler uregelmessig formede deler av et rom. For å utføre målingen, prøv å dele rommet i former med områder som er enkle å beregne, for eksempel rektangler og trekanter. Arealet av en høyre trekant kan bli funnet ved å multiplisere lengden på de to ikke-diagonale sidene (de to forbundet med den rette vinkelen) og deretter dividere produktet med 2.
- For eksempel, hvis det er et rom med en diagonal vegg som går gjennom det, må du bruke en mer komplisert formel for å bestemme områdets kvadratmeter. Hvis lengden på plassen med den diagonale veggen var 10 fot og bredden var 8 fot, ville kvadratmeteret på området være 40 fot.
- Det er fordi veggen kutter det totale kvadratmeteret, som ville ha vært 80 hvis rommet ikke hadde en vegg som krysser det, i to.
Trinn 4. Mål fellesområder
Fellesarealer bør måles slik at leiebar kvadratmeter kan beregnes. Felles arealmålinger måles ved bruk av de samme metodene som brukbare kvadratmeter, med mindre annet er bestemt i lokale lover. Fellesområder kan omfatte heiser, bad, lobbyer, trapperom og ganger. Viktigere er at fellesarealer må være tilgjengelige for alle leietakere å bruke eller dra nytte av. Sørg for å måle det totale kvadratmeteret på alle fellesarealer i bygningen.
Trinn 5. Finne brutto kvadratmeter
Brutto kvadratmeter måler det totale arealet på plassen, inkludert tykkelsen på yttervegger. For å måle dette området må du måle vegglengden fra utsiden av bygningen og bruke disse dimensjonene til å beregne kvadratmeter. GSF reduseres ikke for hindringer som ventilasjonssjakter, støttebjelker eller heissjakter. GSF inkluderer ikke åpne områder som parkeringsplasser, bassenger eller ikke utgravde kjellerområder.
Del 3 av 3: Bruke informasjon om kvadratfot
Trinn 1. Beregn lastfaktor for bygningen
Lastfaktoren representerer den ekstra prosentandelen kvadratmeter lagt til brukbare kvadratmeter for å beregne leiebar kvadratmeter. For å beregne belastningsfaktor, begynn med å finne de totale brukbare og leiebare kvadratmeter av bygningen i spørsmål. Husk at den brukbare kvadratmeteren er området som kan leies til leietakere, og den kvadratmeteren som kan leies er det området pluss fellesarealer. Del deretter RSF med USF for å få lastfaktoren.
- For eksempel, hvis en bygning har 80 000 kvadratfot brukbar plass og ytterligere 20 000 kvadratmeter fellesområder, vil den utleiebare kvadratmeteren være 100 000.
- Lastfaktoren vil da bli beregnet som 100 000/80 000 = 1,25.
Trinn 2. Finne utleiebare kvadratmeter for en eiendom
De kvadratmeter du kan leie for en eiendom kan beregnes ved hjelp av bygningens lastfaktor og eiendommen USF. Lastfaktoren multipliseres med USF for å få RSF. Du kan deretter bruke RSF og pris per kvadratmeter for å finne ut den månedlige leien.
- Fortsett med det forrige eksemplet, tenk deg at eiendommen er delt i to mellom to næringsrom. Så hver har 40 000 kvadratmeter brukbar plass.
- For å finne RSF, multipliser dette beløpet med lastfaktoren, som er 1,25. Dette betyr at RSF i dette tilfellet ville være 40 000 x 1,25 = 50 000.
Trinn 3. Vei forskjellene i næringseiendommer
Enhetsprisene kan variere mye basert på bygningens beliggenhet og klasse. Husleien på et 500 kvadratmeter (46,5 kvadratmeter) kontor i sentrum kan løpe høyere enn husleien på en 1000 kvadratmeter (92,9 kvadratmeter) bare 10 kvartaler unna. Bygninger faller inn i 1 av 3 standardklassifiseringer.
- Klasse A: Dette er de mest prestisjefylte bygningene i de mest eksklusive delene av en by. Bygninger i klasse A har høyere husleie enn gjennomsnittet.
- Klasse B: Dette er den bredeste klassifiseringen. De fleste av disse bygningene har en god til god finish.
- Klasse C: Enheter i denne klassen er svært funksjonelle, men tilbyr få fasiliteter. Husleien er generelt lav.
Trinn 4. Beregn totalleie for en eiendom basert på kvadratmeter
Husleier er vanligvis basert på et mellomroms RSF eller GSF. Når du har disse dataene, kan du bruke markedsprisen per kvadratmeter til å bestemme leieprisen for eiendommen. Fortsetter med eksemplet ovenfor, hvis husleien var $ 1,50 per kvadratmeter RSF per måned, ville husleien være $ 1,50 x 50 000 = $ 75 000.
