Siden mange huseiere ikke har bakgrunn i konstruksjon, kan det være vanskelig å vite hva de skal se etter når man ser over entreprenørens estimat. Mange huseiere har angret den dagen de skyndte seg med å signere en kontrakt med et substandard husforbedringsselskap. Hver jobb er annerledes, men det er noen vanlige grunnregler for evaluering av estimater for et forbedringsprosjekt, og med litt flid og forhåndsplanlegging kan du sørge for at du ikke havner i et forretningsforhold du vil angre på.
Trinn
Del 1 av 3: Ber om estimater
Trinn 1. Sett av nok tid til å få flere estimater
Det er lett nok for noen å si at du bør få flere estimater for ethvert oppussingsprosjekt, men mange skjønner ikke hvor lang tid det kan ta en entreprenør å komme til et arbeidssted for å beregne et estimat.
- Det er en god tommelfingerregel å begynne å be om estimater minst tretti dager før du planlegger å signere en kontrakt. Mange entreprenører er små operasjoner med bare noen få ansatte. Dessuten dekker oppussingsentreprenører ofte et stort geografisk område siden det er vanskelig å forutsi når og hvor en potensiell jobb kommer fra. De er travle mennesker som kjører mye, så det kan ta en uke eller to før de kommer til deg.
- Etter det første besøket vil det trolig ta en uke til for å få et estimat.
Trinn 2. Gjør noen foreløpige kostnadsestimater på egen hånd
Internettalderen har gjort det mulig for nesten alle å lage et foreløpig estimat alene med bare noen få timer og vilje til å gjøre noen undersøkelser.
- Det er mange kostnadsberegningssider på nettet, inkludert Homewyze, HomeAdvisor og This Old House. Noen, som Homewyze, er mer detaljerte enn andre.
- Avhengig av detaljnivået til din elektroniske estimator, må du kanskje måle kvadratmeter og ta noen foreløpige beslutninger om materialer som tre, vinyl eller laminatgulv-for å få et nøyaktig estimat.
Trinn 3. Spør rundt for å få navnene på noen anerkjente entreprenører
Siden de fleste mennesker ikke har ekspertisen til å evaluere en entreprenørs arbeid på et øyeblikk, stoler de på muntlig og kundeanmeldelse for å finne entreprenører å jobbe med. Det er ikke noe galt med den strategien, men den er ikke perfekt. Du bør være klar over noen få punkter:
Trinn 4. Vurder entreprenørenes legitimasjon
Start med å sjekke anmeldelser på nettet. Mange online anmeldelseaggregatorer er mindre upartiske enn de kan virke. Angies liste er en av de beste anmeldelsesaggregatene, og alle vurderingene på Angies liste er legitime. Men selv Angie's List lar høyt vurderte entreprenører betale for å få navnene sine først i søkeresultatene.
- Det samme problemet dukker opp med muntlig henvisning. For eksempel, si at du vil bygge en steinmur i gårdsplassen din. Søsteren din lot bygge en steinvegg for et år siden, og den ser bra ut, og hun anbefaler steinhuggeren på det sterkeste. Problemet er at strukturer handler om mer enn utseende-de må også bygges forsvarlig. Hvordan vet søsteren din at hun ikke betalte for en vakker vegg som kommer til å velte om tre år?
- Entreprenørens erfaring er sannsynligvis den beste måten å lette noen av disse bekymringene på. Hvis de har jobbet i ditt område i tre tiår, blir de anbefalt, og de har gode anmeldelser på nettet, så er de sannsynligvis verdt å ta en titt på.
- Ta kontakt med Better Business Bureau (BBB) online for å se poengsummen deres, eventuelle tidligere klager og kundekommentarer.
- Selv om de fleste ikke vil gjøre det, er det ikke en dårlig idé å foreta en personlig bakgrunnskontroll hos entreprenøren. Hvis entreprenøren har bedratt folk før, er det en god sjanse for at det var i en annen stat-fordi de ikke vil bli lisensiert i en stat der de har begått svindel. En grundig bakgrunnskontroll kan bidra til å iverksette enhver urolig kriminell historie.
Trinn 5. Lag en liste over elementer som må dekkes av anslaget
Hvis du bare trenger å reparere eller erstatte ett element, er dette ikke like viktig. Men hvis du får gjort mye arbeid, lag en liste over alt du måtte ønske å ta vare på.
For eksempel, hvis du bare skal bytte vinduer, trenger du sannsynligvis ikke en liste for å holde styr på det. Hvis du får ombygd hele hjemmet ditt, lag en liste
Trinn 6. Møt entreprenøren på arbeidsstedet
Undervurder aldri det du kan lære av et møte ansikt til ansikt. Det er alle slags detaljer du kanskje ikke fanger over telefon eller online.
Å gå på arbeidsplassen sammen med entreprenøren kan også minne deg om ting du kanskje har utelatt på listen
Trinn 7. Planlegg estimater fra minst tre entreprenører
Hvis du har tid, kan du planlegge mer. Men du må få minst tre estimater, for uten tre vil du aldri kunne fortelle om ett estimat er en outlier.
Selv utover prisen på et estimat, er det viktig å få tre fordi en entreprenør kan ta feil. Enten du får reparert, byttet ut, ombygd eller bygget fra bunnen av, er det en god sjanse for at estimatet fra minst én entreprenør vil være for høyt, for lavt eller helt feil. Hvis en entreprenør forteller deg at du må bytte varmtvannsberederen, og en annen sier at de kan reparere det, hvordan vet du hvem som har rett? Det tredje estimatet kan gjøre susen
Del 2 av 3: Analysere estimatene du mottar
Trinn 1. Legg merke til hvor lang tid det tar å få estimatet
Med mindre en jobb er massiv, bør det ikke ta lengre tid enn et par uker å få et estimat. Det som sannsynligvis er mer relevant enn hvor lang tid det tar å få estimatet, er forskjellen mellom hvor lang tid de sa at det ville ta og hvor lang tid det faktisk tar.
Bruk din beste dømmekraft når du veier denne faktoren. Hvis det tar noen tre uker å fortelle deg hvor mye de vil kreve for å erstatte søppelavfallet ditt, vil du sannsynligvis unngå dem. Hvis du har en stor jobb og entreprenøren kan forklare årsaken til en forsinkelse og tar initiativ til å fortelle deg at det kommer til å bli sent, så reflekterer det sannsynligvis ikke over deres flid
Trinn 2. Vær oppmerksom på detaljnivået i estimatet
Estimering er iboende unøyaktig, men det betyr ikke at det må være unøyaktig. Et vagt anslag burde umiddelbart oppfattes som upålitelig. Jo større jobben er, desto mer detaljert bør estimatet være. En liten jobb kan være mindre detaljert, fordi det er færre variabler å vurdere.
- Alle entreprenører bør by på samme jobb under de samme betingelsene. Ellers vil det være vanskelig å evaluere og sammenligne tilbud på riktig måte.
- For eksempel, hvis du får installert en takvifte, er det en liten jobb. Du velger viften, som står for materialkostnaden, så den eneste variabelen er arbeidskraft.
- Hvis hele huset ditt blir renovert og entreprenøren forteller deg at kjøkkenet vil koste $ 7 000, la det tjene som et advarselsskilt. Med mindre du allerede har plukket ut apparater, benkeplater, inventar, gulv og mer, er det rett og slett ingen måte å vite hvor mye det vil koste. Det beste en anerkjent entreprenør vil gjøre er å gi deg rekkevidde: "kjøkken av denne størrelsen koster vanligvis mellom $ 5 000 og $ 10 000 000."
Trinn 3. Identifiser materialene du ønsker
Skjulte kostnader kan få et estimat til å se ut til å være stort når det er alt annet enn. En måte å maskere kostnader på er å beregne et estimat ved å bruke materialer eller apparater av laveste kvalitet. Kontroller at entreprenøren bruker materialene eller apparatene du vil bruke, og ikke bare hva som er billigst.
Trinn 4. Inkluder andre forhold
Husk å oppgi andre forhold eller andre krav som vil påvirke jobben. Du kan for eksempel kreve at entreprenører jobber bestemte timer, har et tydelig tilgangsnivå til nettstedet eller krever vedlikehold av stedet. Inkluder eventuelle spesielle detaljer når du snakker med entreprenører, slik at de kan gi deg et omfattende estimat. Eksempler på disse forholdene kan omfatte:
- Avfallshåndtering og opprydding. De fleste store prosjekter genererer mye søppel, søppelkasser må leies og farlige materialer (som asbest) må kasseres av spesialister.
- Tillatelser og inspeksjoner. Hvert oppussingsprosjekt av hvilken som helst konsekvens kommer til å kreve noen form for tillatelse. Hvem er ansvarlig for å innhente tillatelsene og hvem betaler for inspektørene?
- Landskapsarbeid. Store prosjekter kan gjøre ganske mye skade på et boliglandskap. Hvem er ansvarlig for å sette gården tilbake til sin opprinnelige tilstand?
- Garantier. Sørg for at entreprenøren garanterer arbeidet sitt. Hvis de tar ekstra, må du regne. Er lengden på garantien verdt prisen?
Trinn 5. Sammenlign estimatene
Sammenlign estimatene du har mottatt fra entreprenørene og det foreløpige estimatet du har laget. Er det en som er vesentlig høyere eller lavere enn de andre? Er det i så fall en god grunn til det?
- Mange vil si å eliminere det høye og lave estimatet rett utenfor flaggermuset, men det er rett og slett ikke gode råd. Hvis du bare har tre estimater, og ett av dem er mye høyere enn de andre, vil du ikke vite hvorfor? Høyentreprenøren kan ha oppdaget et problem de to andre savnet. Det samme prinsippet gjelder for et meget lavt estimat. Denne entreprenøren kan ha identifisert en billigere måte å få jobben gjort på enn de to andre som er like bra.
- Hvis du befinner deg i et slikt dilemma, kan det beste alternativet være å få et annet estimat fra en fjerde entreprenør.
- Be om en forklaring når kostnadene varierer betydelig. Ser en entreprenør et problem en annen savner, eller ønsker en jobben mer og er villig til å ta et lavere overskudd?
Del 3 av 3: Velg et estimat
Trinn 1. Fortell entreprenørene om hverandres estimater
Det er langt fra sikkert at det vil endre noens estimat, men du kan kanskje få et bedre tilbud hvis du forteller entreprenørene hva dine andre tilbud er.
Informer dem om de andre tilbudene med respekt. Ikke anklag noen for å prøve å jukse deg eller dra nytte, for det er de for det meste ikke. Ikke alle entreprenører betaler samme pris for materialer eller arbeidskraft. I tillegg er mye av variasjonen basert på hva en entreprenør tror mannskapene hans kan gjøre og hvordan de må gjøre det
Trinn 2. Bekreft detaljene
Før du forplikter deg til en bestemt entreprenør, må du kontrollere at du vet nøyaktig hva som er inkludert i estimatet. Alle vilkår og betingelser som er inkludert i kravene og betingelsene for jobben bør inkluderes. Du bør også be om en forklaring og prosess for kostnadsoverskridelser eller endre bestillinger. Noen entreprenører byr lavt for å få arbeid og deretter tjene penger på endringsordre.
Trinn 3. Forplikt deg til det beste alternativet
Velg entreprenøren som oppfyller dine krav, er anerkjent og tilbyr en rettferdig prosess for kostnadsoverskridelser. Hvis det er flere enn en entreprenør som gjør det, velger du det laveste tilbudet.
Trinn 4. Oversett estimatet til en kontrakt
La din valgte entreprenør lage en kontrakt basert på anslaget. Kontrakten bør inneholde detaljer som tidsplan, betalinger og godkjenninger. Få en advokat til å se over kontrakten for å sikre at du er dekket for eventuelle hendelser. Spesielt bør entreprenøren ha tilstrekkelig ansvarsforsikring for å beskytte deg mot drakter fra ansatte eller tilskuere som blir skadet under utførelsen av arbeidet.
